Fundos de investimento imobiliário (FIIs) são modalidades populares por proporcionarem aos investidores o recebimento de rendimentos atrelados a imóveis de maneira simples – sem precisar adquiri-los, nem se preocupar com pagamento de condomínio ou IPTU.

Antes de entender o que são fundos de investimento imobiliário e como funcionam, é necessário saber que se trata de um investimento em renda variável. Portanto, é um investimento mais exposto à volatilidade do mercado.

Investimentos em fundos imobiliários são organizados da seguinte forma: gestores definem uma estratégia de investimento no mercado imobiliário e levantam recursos para implementá-la ao ofertar cotas de um fundo.

Os compradores dessas cotas são designados cotistas e têm direito aos resultados auferidos pelo fundo, na proporção de cotas que possuem. 

A seguir, preparamos um guia para explicar como funciona um fundo imobiliário, como escolher os melhores fundos e como investir.

Como funciona um fundo imobiliário?

Fundos de investimento imobiliário (FIIs) reúnem recursos destinados a empreendimentos como construção ou aquisição de imóveis para posterior venda ou locação. A carteira de um fundo pode também concentrar ativos lastreados em crédito imobiliários, a exemplo de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LHs (Letras Hipotecárias).

Os FIIs são constituídos sob a forma de condomínio fechado, no qual o resgate de cotas não é permitido.

Ou seja, em vez de resgatar a aplicação, como ocorre em um fundo tradicional, o investidor deve vender suas cotas na Bolsa de Valores ao preço de mercado.

Entre os fatores que influenciam o preço das cotas de um FII podem estar mudanças nas taxas de juros, expectativas dos agentes, ou mudanças legislativas.

Além disso, os preços tendem a variar de acordo com os fundamentos dos imóveis, como a taxa de ocupação.

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Vale lembrar ainda que o cotista não tem poder direto sobre os imóveis do fundo, ficando também isento sobre responsabilidades legais.

E que todos os fundos de investimento imobiliário são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos rendimentos aos investidores.

Tipos de fundos imobiliários

FIIs são classificados de acordo com o tipo de aplicação que realizam e estratégia de investimento que adotam. Conheça alguns dos tipos de fundos imobiliários:

  • Fundos de renda: Constroem ou compram imóveis e empreendimentos para gerar renda aos cotistas com aluguel.
     
  • Fundos de desenvolvimento: Investem na construção de imóveis e geram retorno aos cotistas com a venda das propriedades.
     
  • Fundos de fundos (FoF): Fundos que investem principalmente em cotas de outros fundos imobiliários.
     
  • Fundos de papel: Investem majoritariamente em títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, como LCIs e CRIs.

Fundo imobiliário é um bom investimento?

Investimentos em fundos imobiliários podem ser boas alternativas para vários tipos de perfis de investidores.

Isso porque eles representam uma oportunidade de diversificação em relação a outras classes de ativos, como ações ou títulos públicos.

Os FIIs permitem ainda acesso a investimentos em ativos imobiliários que, pelo volume de recursos envolvidos, não estariam ao alcance de investidores individuais.

Outro ponto positivo é que o investidor não precisa se dedicar a burocracias envolvendo certidões, escrituras, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, entre outras despesas. Essas tarefas cabem ao administrador do fundo.

Também não cabe ao cotista a manutenção e reparos dos imóveis. Mas é importante lembrar que o administrador utiliza recursos do fundo para cumprir essas funções.

Como escolher um fundo imobiliário?

Entenda aqui o que é preciso saber antes de escolher um fundo imobiliário para você.

  • Escolha fundos de acordo com seus objetivos: Certifique-se de que os ativos correspondem às suas necessidades antes de aplicar. Procure saber quais os objetivos do fundo e em quais ativos ou empreendimentos ele investe antes de escolher seu papel.
     
  • Confira o valor do metro quadrado de cada empreendimento: É possível fazer uma comparação com os valores de empreendimentos da mesma região e, também, do mesmo setor, para saber se os valores são adequados aos praticados pelo mercado.
     
  • Acompanhe a taxa de vacância: A taxa indica o espaço vago nos empreendimentos que o fundo tem em seu portfólio. Quanto menor a taxa de vacância, portanto, melhor tende a ser o cenário para o fundo.
     
  • Liquidez do fundo: Antes de escolher os fundos, é necessário também conhecer qual a liquidez em caso de venda. Observe a média da negociação diária desse fundo. Assim, será possível saber a segurança e disponibilidade de transformar seu investimento em capital novamente.
     
  • Dividend yield: A partir dos rendimentos pagos aos cotistas, é possível calcular o chamado dividend yield. Analisando esse valor, é possível ter expectativas mais concretas sobre a distribuição de rendimentos periódicos do fundo.
     
  • Taxa de administração: Fique atento também às taxas de administração cobradas pelos fundos. Todo FII conta com um gestor e um administrador. A taxa de administração é o valor cobrado pelas instituições para que os fundos sigam trabalhando ativamente para conquistar seus ganhos.

Como investir em fundo imobiliário?

Ao contrário de outros tipos de fundos de investimento, os fundos imobiliários são negociados em Bolsa. Portanto, a maneira de aplicar nesses produtos é similar à compra e venda de ações.

No mercado, há duas possibilidades para se investir nesses produtos. Confira:

  • Oferta primária: novas cotas do fundo são emitidas e disponibilizadas ao mercado pela primeira vez;
     
  • Mercado secundário: cotas negociadas na Bolsa de Valores por outros investidores que desejam vender os ativos.

Ao comprar um fundo, o investidor pode lucrar pela valorização das cotas, vendendo posteriormente por um preço superior ao que foi comprado, ou pela distribuição dos lucros aos cotistas ao longo do tempo.

Para investir em FIIs, basta ter uma conta em uma corretora de valores, que é a instituição que faz a intermediação dos negócios em Bolsa. No Safra, você conta com o apoio e toda a expertise da Safra Corretora em suas movimentações.

Imposto de Renda em fundo imobiliário

Ao falar em Imposto de Renda em fundo imobiliário, é importante diferenciar os ganhos provenientes de duas fontes diferentes: os rendimentos distribuídos periodicamente pelo fundo e os lucros gerados pelo ganho de capital da venda das cotas.

Os rendimentos periódicos dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Existem quatro condições para que essa isenção ocorra:

  1. O fundo deve conter no mínimo 50 cotistas;
  2. O cotista não pode ter 10% ou mais das cotas;
  3. O cotista não pode ter direito a receber rendimentos superiores a 10% do total distribuído pelo fundo;
  4. As cotas devem ser negociadas em Bolsa ou no mercado de balcão.

Já os rendimentos das vendas de cotas contam com a alíquota de Imposto de Renda de 20%.

Os melhores fundos imobiliários

Por contar com um time especializado e dedicado integralmente à gestão de recursos, fundos de investimento imobiliários podem ser aliados da preservação e ampliação de seu patrimônio no médio e longo prazo.

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