Uma das grandes surpresas do período da Covid-19 foi o surto de venda de imóveis, atribuído em parte à vontade de sair do centro das cidades e às possibilidades abertas pelo trabalho remoto.
As vendas de imóveis, no entanto, têm diminuído nos últimos meses e voltaram ao patamar anterior à pandemia.
Parte dessa queda pode ser resposta ao aumento da taxa de juros de financiamento imobiliário, que pode influenciar inclusive a oferta de imóveis usados, já que reduz o ganho potencial para quem ponha seu imóvel à venda com a expectativa de comprar outro melhor.
O que se observa, de fato, é que o nível do estoque de residências à venda está muito baixo e os preços de vendas subindo, indicando uma oferta insuficiente para atender a demanda. O começo do aperto da política monetária pelo Fed tem aumentado o custo do financiamento imobiliário.
A taxa de juros para empréstimo de 30 anos passou de 3,0% a.a. em meados do ano passado para 5,5% no período recente, o que vem sendo acompanhado pela queda em mais de 50% dos pedidos de empréstimos imobiliários, mantendo a relação tradicional entre essas duas variáveis.
O estoque de imóveis para venda está em níveis historicamente baixos, especialmente em unidades existentes. Além disso, o custo de material de construção subiu 48% desde o final de 2019 e o salário médio dos trabalhadores do setor subiu 10,2% no período, o que impacta o preço e a oferta de novas casas.
O baixo nível de estoques e o aumento dos custos de produção têm sido contemporâneos ao aumento do preço dos imóveis, que subiu 14,8% nos últimos 12 meses. Esse aumento foi de 6,7% só nos primeiros quatro meses de 2022, com ajuste sazonal. No caso das residências novas, o preço subiu 19,6% nos últimos doze meses e 14,6% nesse ano, com ajuste sazonal.
Assinale-se que o baixo estoque de casas não se deve particularmente a um problema na produção de novas residências.
O número de casas em construção (iniciadas) aumentou 15% nos últimos doze meses, enquanto a abertura do PIB indica que o investimento residencial subiu 34% nos últimos dois anos, aí incluídas as benfeitorias que se tornaram populares durante a pandemia.
O aumento do investimento em residências novas tem sido associado à pujança da entrada de investidores maiores no mercado de casas de aluguel, trazendo novos fluxos de capital atribuído também a estratégias de diversificação de risco e maior demanda por aluguel em função do próprio aumento de preço do estoque de casas e desejo de flexibilidade no estilo de vida de crescente parte da população na esteira das mudanças causadas pela Covid-19.
A taxa de retorno (yield) das casas de aluguel nos EUA flutua entre 6% e 10% na maior parte das comunidades, em função do tamanho e localização dos imóveis. Essa taxa tem também sido afetada mais recentemente pela subida de preços das casas, o que supõe uma futura acomodação do mercado. Uma eventual desaceleração de preços das residências — cujos primeiros indícios começam a aparecer — poderá ser outro fator a apertar as condições financeiras nos EUA.
Nos últimos anos o valor das casas aumentou em US$ 6 trilhões e uma queda de preços terá impacto no consumo das famílias, apesar desse “efeito riqueza” dever ser menor agora do que em 2007-2010, visto que o índice de alavancagem das famílias é hoje bem menor do que naquela época.
A queda da quantidade de imóveis vendidos dos últimos meses reflete o baixo volume de casas disponíveis para venda (excesso de demanda), que pode também estar sendo influenciado pelo aumento da taxa de juros de financiamento, a qual desestimularia os proprietários a porem suas casas a venda, devido à dificuldade de financiar a próxima compra.
O excesso de demanda e o forte aumento dos custos de produção de novas casas têm elevado os preços dos imóveis. Olhando para frente, os efeitos do ciclo de aperto monetário devem desaquecer sensivelmente o mercado imobiliário, o que é um preditor da desaceleração econômica generalizada nos EUA.